Investeringar
En alternativ investeringsfond (AIF) är en fond som inte är en traditionell värdepappersfond. Fastighetsfonder är den vanligaste formen i Sverige och står under Finansinspektionens tillsyn genom AIFM-regelverket.
Du investerar tillsammans med andra i en portfölj av fastigheter som en professionell förvaltare köper, utvecklar och till slut säljer. Nedan går vi igenom hela resan – från första samtalet till exit.
Typisk löptid
5–8 år
Målavkastning (IRR)
12–20 % per år
Utdelning
Kvartalsvis eller årligen
Tillsyn
Finansinspektionen, AIFM-regelverket
Processen
Du anmäler intresse och vi går igenom din investerarprofil. AIF-fonder riktar sig normalt till professionella investerare eller till icke-professionella investerare som uppfyller vissa krav, till exempel en lägsta insats. Innan teckning genomförs kundkännedom (KYC), penningtvättskontroll och lämplighetsbedömning.
Du får fondbestämmelser eller LPA, informationsbroschyr och en teckningsanmälan. Där framgår fondens strategi, riskprofil, löptid, avgifter, vinstdelning (carried interest), tröskelavkastning (hurdle rate) och hur ofta värdering och rapportering sker.
Du tecknar ett kapitalåtagande (commitment) – ett belopp du förbinder dig att investera. I en stängd fond betalas beloppet sällan in på en gång, utan avropas i takt med att förvärv genomförs.
När fonden hittar ett objekt skickas ett kapitalavrop (capital call), normalt med 10–15 bankdagars varsel. Du betalar in din andel och får andelar i fonden motsvarande din del av det totala kapitalet.
Förvaltaren förvärvar och utvecklar fastigheter enligt strategin: hyresoptimering, ombyggnad, energieffektivisering, omförhandlade lån och aktiv förvaltning. Detta är den värdeskapande fasen och tar typiskt 2–5 år.
Driftnetto efter räntor och amorteringar kan delas ut löpande, ofta kvartalsvis eller årligen. Du får kvartalsrapporter, årsredovisning och ett uppdaterat andelsvärde (NAV) baserat på extern eller intern värdering.
Fastigheterna avyttras – enskilt eller som portfölj – vanligtvis efter 5–8 år. Kapitalet återbetalas enligt vattenfallsmodellen: först återbetalt kapital, sedan tröskelavkastning till investerarna och därefter delas överskottet mellan investerare och förvaltare.
Bra att veta
Fastighetsvärden påverkas av ränteläge, vakanser, hyresutveckling och konjunktur. Belåning förstärker både upp- och nedsida. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning och du kan förlora hela eller delar av ditt kapital.
En stängd fastighetsfond är illikvid. Andelar kan normalt inte lösas in löpande utan är bundna till fondens löptid, även om andrahandsöverlåtelse i vissa fall kan godkännas av förvaltaren.
Normalt en löpande förvaltningsavgift på fondens kapital, eventuell transaktionsavgift vid förvärv samt vinstdelning som endast utgår när investerarna fått tillbaka kapitalet plus tröskelavkastning.