Investments
Ein alternativer Investmentfonds (AIF) ist ein Fonds, der kein klassischer Wertpapierfonds ist. Immobilienfonds sind in Schweden die häufigste Form und stehen unter der Aufsicht von Finansinspektionen nach dem AIFM-Regelwerk.
Sie investieren gemeinsam mit anderen in ein Portfolio von Immobilien, das ein professioneller Verwalter erwirbt, entwickelt und schließlich verkauft. Im Folgenden führen wir durch den gesamten Weg — vom ersten Gespräch bis zum Exit.
Typische Laufzeit
5–8 Jahre
Zielrendite (IRR)
12–20 % p. a.
Ausschüttungen
Quartalsweise oder jährlich
Aufsicht
Finansinspektionen, das AIFM-Regelwerk
Der Ablauf
Sie bekunden Ihr Interesse, und wir gehen Ihr Investorenprofil durch. AIF-Fonds richten sich in der Regel an professionelle Investoren oder an nicht-professionelle Investoren, die bestimmte Anforderungen wie eine Mindestanlage erfüllen. Vor der Zeichnung führen wir eine Kundenidentifizierung (KYC), Geldwäscheprüfungen und eine Geeignetheitsprüfung durch.
Sie erhalten die Fondsbestimmungen bzw. das LPA, eine Informationsbroschüre und einen Zeichnungsschein. Darin sind Strategie, Risikoprofil, Laufzeit, Gebühren, Gewinnbeteiligung (Carried Interest), Hurdle Rate sowie die Häufigkeit von Bewertung und Reporting festgelegt.
Sie unterzeichnen eine Kapitalzusage — einen Betrag, den Sie zu investieren zusagen. Bei einem geschlossenen Fonds wird der Betrag selten auf einmal eingezahlt, sondern abgerufen, sobald Erwerbe abgeschlossen werden.
Findet der Fonds ein Objekt, ergeht ein Kapitalabruf, in der Regel mit einer Frist von 10–15 Bankarbeitstagen. Sie zahlen Ihren Anteil ein und erhalten Fondsanteile entsprechend Ihrem Anteil am Gesamtkapital.
Der Verwalter erwirbt und entwickelt Immobilien gemäß der Strategie: Mietoptimierung, Umnutzung, Energieeffizienz, nachverhandelte Darlehen und aktive Bewirtschaftung. Das ist die Wertschöpfungsphase und dauert typischerweise 2–5 Jahre.
Das Nettobetriebsergebnis nach Zinsen und Tilgung kann laufend ausgeschüttet werden, oft quartalsweise oder jährlich. Sie erhalten Quartalsberichte, Jahresabschlüsse und einen aktualisierten Nettoinventarwert (NAV) auf Basis externer oder interner Bewertung.
Die Immobilien werden veräußert — einzeln oder als Portfolio — meist nach 5–8 Jahren. Das Kapital wird nach dem Wasserfallmodell zurückgezahlt: zuerst die Kapitalrückzahlung, dann die Hurdle-Rendite an die Investoren, anschließend wird der Überschuss zwischen Investoren und Verwalter geteilt.
Gut zu wissen
Immobilienwerte werden von Zinsen, Leerständen, Mietentwicklung und Konjunktur beeinflusst. Fremdkapital verstärkt sowohl Chancen als auch Risiken. Historische Renditen sind keine Garantie für künftige Renditen, und Sie können Ihr Kapital ganz oder teilweise verlieren.
Ein geschlossener Immobilienfonds ist illiquide. Anteile können in der Regel nicht laufend zurückgegeben werden, sondern sind an die Laufzeit des Fonds gebunden; Übertragungen am Zweitmarkt können in bestimmten Fällen vom Verwalter genehmigt werden.
In der Regel eine laufende Verwaltungsgebühr auf das Fondskapital, gegebenenfalls eine Transaktionsgebühr bei Erwerben sowie eine Gewinnbeteiligung, die erst ausgezahlt wird, wenn die Investoren ihr Kapital zuzüglich der Hurdle-Rendite zurückerhalten haben.