Inversiones
Un fondo de inversión alternativa (AIF) es un fondo que no es un fondo de valores tradicional. Los fondos inmobiliarios son la forma más habitual en Suecia y están supervisados por Finansinspektionen conforme al marco AIFM.
Inviertes junto a otras personas en una cartera de inmuebles que una gestora profesional adquiere, desarrolla y finalmente vende. A continuación recorremos todo el camino — desde la primera conversación hasta la desinversión.
Duración habitual
5–8 años
Rentabilidad objetivo (TIR)
12–20 % anual
Distribuciones
Trimestrales o anuales
Supervisión
Finansinspektionen, el marco AIFM
El proceso
Manifiestas tu interés y repasamos tu perfil de inversor. Los fondos AIF se dirigen normalmente a inversores profesionales, o a inversores no profesionales que cumplen ciertos requisitos, como una inversión mínima. Antes de la suscripción realizamos la identificación del cliente (KYC), las comprobaciones contra el blanqueo de capitales y una evaluación de idoneidad.
Recibes el reglamento del fondo o el LPA, un folleto informativo y un boletín de suscripción. Ahí se detallan la estrategia del fondo, el perfil de riesgo, la duración, las comisiones, el reparto de beneficios (carried interest), la rentabilidad mínima y con qué frecuencia se realizan la valoración y los informes.
Firmas un compromiso de capital — un importe que te comprometes a invertir. En un fondo cerrado el importe rara vez se desembolsa de una vez; se reclama a medida que se cierran las adquisiciones.
Cuando el fondo encuentra un activo se emite una llamada de capital, normalmente con un preaviso de 10 a 15 días hábiles bancarios. Desembolsas tu parte y recibes participaciones del fondo correspondientes a tu cuota del capital total.
La gestora adquiere y desarrolla inmuebles conforme a la estrategia: optimización de rentas, cambio de uso, eficiencia energética, renegociación de préstamos y gestión activa. Es la fase de creación de valor y suele durar de 2 a 5 años.
El resultado neto de explotación, tras intereses y amortización, puede distribuirse de forma periódica, a menudo trimestral o anualmente. Recibes informes trimestrales, cuentas anuales y un valor liquidativo (NAV) actualizado basado en una valoración externa o interna.
Los inmuebles se venden — de forma individual o como cartera — normalmente al cabo de 5 a 8 años. El capital se devuelve según el modelo de cascada: primero la devolución del capital, después la rentabilidad mínima a los inversores y, a continuación, el excedente se reparte entre inversores y gestora.
Conviene saber
El valor de los inmuebles depende de los tipos de interés, la desocupación, la evolución de las rentas y la coyuntura. El apalancamiento amplifica tanto las ganancias como las pérdidas. La rentabilidad histórica no garantiza la rentabilidad futura y puedes perder todo o parte de tu capital.
Un fondo inmobiliario cerrado es ilíquido. Por lo general las participaciones no pueden reembolsarse de forma continua, sino que quedan ligadas a la duración del fondo, si bien en algunos casos la gestora puede autorizar transmisiones en el mercado secundario.
Normalmente una comisión de gestión periódica sobre el capital del fondo, una posible comisión de transacción en las adquisiciones y un reparto de beneficios que solo se abona una vez que los inversores han recuperado su capital más la rentabilidad mínima.